地产工程成本降低措施8篇

地产工程成本降低措施8篇地产工程成本降低措施　　房地产开发企业如何降低成本　　•　　降低材料成本　　•　　作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来　　说，材料成本占整下面是小编为大家整理的地产工程成本降低措施8篇,供大家参考。

篇一：地产工程成本降低措施

　　房地产开发企业如何降低成本

　　•

　　降低材料成本

　　•

　　作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来

　　说，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达７０%左右，而

　　且有较大的节约潜力.因此，材料成本的节约，是降低工程成本的关

　　键.以下几点可供开发企业在降低材料成本方面作为参考.１．创造规

　　模优势.有的集团拥有多个城市的房地产开发企业，同时开发几个楼

　　盘，这样就可由集团牵头实行批量采购。并且，行业内部可以实现联

　　盟。２．利用系统整合的思想。对于开发企业两方面可以尝试，一是

　　确立长期合作的品牌商家;二是将部分股份投入到需求量大的供应商

　　企业中，更深入地实现专业化。３．正确处理材料质量与成本的关系。

　　质量与成本之间互为因果关系,但有时高成本却是因为质量不好造成

　　的。一是废品损失要加大成本。二是伴随质量低劣出现的维修服务费

　　用的增加。４．做到材料及时采购、及时使用。５．利用互联网资源，

　　实行网上招标采购。运用成本企划思想，实现源流管理设计方案的优

　　化选择，是设计阶段的首要任务,对工程成本起着举足轻重的作用。

　　现阶段，开发企业、施工单位都把建设项目的投资效益作为关注的焦

　　点，这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性,而且

　　要考虑经济上的合理性，要结合现场的地理环境因素，合理地选择安

　　全系数。设计方案出来以后,及时组织会审图纸，从多角度对其进行

　　可行性分析。如设计成本超出目标成本的限值，应做及时修改，从源

　　流阶段实行合理控制，以保证实现预期收益。加强“质量成本”的管

　　理和控制“质量成本”是指为保证和提高工程质量而发生的一切

　　必要费用,以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。质量并非越高

　　越好,超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或是质量过

　　剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整。质

　　量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。实行动态控

　　制项目成本的发生涉及到项目的整个周期,项目成本形成的全过程。

　　因此，成本管理要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事中控

　　制、事后分析,同时在项目的全过程中,坚持实行动态控制。成本控制

　　是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控制的原

　　则。动态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中，收集成本

　　发生的实际值，将其与目标值相比较,检查有无偏离，若无偏差，则

　　继续进行，否则要找出具体原因，及时采取相应措施，将成本控制在

　　目标限值以内.

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　　（对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比

　　较多,所以控制环节应该是招投标环节,选择一家有实力又低报

　　价的承包商就很关键了)

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　　张军照

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　　职业：总经理

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　　知识分：分

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　　控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础.

　　房地产项目的开发成本由多项构成，本文仅从如何控制资金成本、工

　　程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制.

　　一、降低资金成本

　　加强财务杠杆的应用，合理筹集资金.要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。（银行借款最多啦，很少有企业能发行债券、股票啦）

　　加快应收款项的回收.应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收.房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

　　严格按工程拨款计划按期拨付资金.在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项.开发商对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

　　压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定

　　数额的现金,应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性,二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性,通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成,实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

　　可加快在途资金的入帐.在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这一类资金,自取得票据时起,所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益.

　　二、控制工程成本

　　1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段

　　设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75％以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。

　　将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目.这样才有利于工程成本的控制,使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标.

　　推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求。

　　实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正.

　　防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收,防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。

　　建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。

　　2、在施工过程中成本控制至关重要

　　加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析,变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场,掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整.

　　把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关.在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。

　　做好工程竣工结算的审查.工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除,不完整的资料应在移交给投控部之前补齐,同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员

　　有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式,即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作,最后送到集团公司经营部终审.这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

　　三、合理使用销售推广费用

　　销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金）。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想,形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。

　　控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作,需要公司各个部门参与，并相互配合.要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化。

　　四、作好项目开发完毕的后评价工作

　　一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据.个人觉得加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成本，提高公司经营效益的很好的途径。开发周期短,资金回收就快，使用效率大提高。快速，多次滚动的开发,资金会提高很大.这是一个简单的算术题这里就不多说了.另：

　　税收策划，也是降低企业成本一个很好的途径。房地产企业降低工程成本的方法

　　随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈,全行业进入了微利时代。因此，要想立足于建筑行业，关键在于如何把成本降低到最满意的地步。降低工程成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析.

　　一、事前计划准备

　　在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划，做到心

　　中有数。

　　1、制定先进可行的施工方案,拟定技术员组织措施

　　施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同,工期就会不同，所需机具也不同。因此，施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据，联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中。为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果，工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。

　　2、组织签订合理的分包合同与材料合同

　　分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道,同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论，经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同.招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算，并且必须有层层审批手续.同时，还应建立分包商

　　和材料商的档案，以选择最合理的分包商与材料商，从而达到控制支出的目的。

　　3、做好项目成本计划成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况，按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据，使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本。

　　二、事中实施控制

　　在项目施工过程中，按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制，包括对生产资料费的控制，人工消耗的控制和现场管理费用等内容。

　　1、降低材料成本

　　（1）推行三级收料及限额领料

　　在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70%

　　左右，而且有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料，主要材料是构成工程的主要材料，如:钢材、木材、水泥等，辅助材料是完成工程所必须的手段材料，如：氧、乙炔气、锯、砂轮片等.对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担,从施工作业队结算金额中扣除,这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。

　　推行限额发料，首先要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并经双方确认的数据。总之,要经过双方的确认.其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要环节，是施工作业队对项目部采购材料的数量给予确认的过程.所谓三级收料，就是首先由门卫的收料员清点数量,记录签字,其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记，再由施工作业队清点并确认,如发现数量不足或过剩时,由材料部门解决。应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现.

　　通过限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中的“缺斤短两”的现象,而且使材料得到更合理有效的利用。

　　（2）组织材料合理进出场

　　一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间。因为如果进场太早，就会早付款给材料商，增加公司贷款利息，还可能增加二次搬运费，有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用,需重新订货,增加成本；若材料进场太晚，不但影响进度，还可能造成误期罚款或增加赶工费。其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率.材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不一样。为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款,这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩,降低整个工程的材料成本.

　　2、节约现场管理费

　　施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是,它的支出却并不与项目工程量的大小成正比变化,它的支出主要由项目部自己来支配。

　　建筑工程生产工期长，少则几个月，多者三五年，其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理,一项工程,在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行，这就要求合理调度，循序渐进;三是建立QC小组，促进管理水平不断提高，减少管理费用支出.

　　三、事后分析总结

　　事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期——事前科学预测的开始，是成本控制工作的继续.在坚持每月每季度综合分析的基础上,采取回头看的方法,及时检查、分析、修正、补充，以达到控制成本和提高效益的目标.

　　1、根据项目部制定的考核制度，对成本管理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核，考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标，根据考核结果决定奖罚和任免，体现奖优罚劣的原则.

　　2、及时进行竣工总成本结算

　　工程完工后，项目经理部将转向新的项目，应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械，辞退不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后，继续发生包括管理费在内的各种费用.同时由于参加施工人员的调离，各种成本资料容易丢失，因此,应根据施工过程中的成本核算情况，做好竣工总成本的结算，并根据其结果,评价项目的成本管理工作，总结其得与失,及时对项目经理及有关人员进行奖罚。

　　新形势下的房地产企业纳税筹划

　　发布时间：2009—6—99:05：15来源：中国税务网添加到我的收藏

　　纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的，并且随市场经济体制的不断完善，纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容.新形势下,房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。

　　一、公司历史经营状况概要

　　天府房地产开发有限公司成立于一九九五年，企业注册地址在淄博,企业资质为房地产开发二级企业。公司下设机构有：企划部、工程部、财务部、销售部、办公室、档案管理等科室,对所有开发项目依法进行规范管理。公司自成立以来，一直从事房地产开发，先后开发了天府花园小区、福祥新苑小区、富豪花园小区等多个居民小区，属于房地产业龙头企业。2006年被山东省信誉等级委员会评为“三A级企业”、在同行业中拥有较高的信誉和良好的企业形象。

　　二、公司的纳税筹划方面存在的问题

　　依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂，又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业.目前公司的纳税筹划方面主要存在如下的问题（1)公司的纳税意识薄弱，法律意识不强；(2）公司税收负担偏重；（3）公司纳税模式和纳税观点落后；（4)公司内部缺乏必要的纳税管理。

　　三、公司纳税筹划问题的相关法律分析

　　精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识，尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节，具有统筹谋划的能力。另一方面,税法本身存在纳税筹划的可能.因为税法是人制定出来的,不仅受到”知识有限"和”理性有限”的局限,怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前天府房地产公司纳税管理工作首先要解决的问题。筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解,才能合理、合法地进行纳税筹划，为公司降低成本，降低纳税负担。纳税筹划不可盲目,应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规,结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

　　四、公司纳税筹划的具体操作

　　房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长，要精确计算各个税种的纳税情况,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划,一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

　　（一）利用土地增值税率临界点进行纳税筹划

　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20％的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20%的增值额”就是我们常说的“临界点”。

　　（二）变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划

　　根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10%至30％后的余值计算缴纳.房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1。2％；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%.两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。天府房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5%=1万元,城市维护建设税和教育费附加1×(7％3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20—2。4—1—0。1=16。5万元。如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年。由于该房屋没有进行出租,不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税.应纳房产税100×(1-30%)×1。2％=0。84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加,同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0.84=19。16万元。该纳税筹划可减轻企业税收负担19.16—16。5=2.66万元.

　　（三）变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划

　　如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业—-代理业”税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时,若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算,应全额按“销售不动产”税

　　目缴纳营业税.另外,税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策。

　　（四）利用货币价值的时间性进行纳税筹划

　　货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值,它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法，它并不改变一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益,从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。

　　由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税，规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。愚者逃税,蠢者偷税，智者节税，高者理税。天府房地产开发有限公司可以通过合理、合法的手段,减轻公司税负，增加公司收益，从而使公司得到稳步、健康的发展,在激烈的市场竞争中立于不败之地.

　　

篇二：地产工程成本降低措施

　　住宅楼项目工程降低成本增效措施住宅楼项目工程降低成本增效措施提要：加强现场操作人员材料节约的意识，每一施工段的用料实施限额进料、发料，并与任务单结帐挂钩，奖节约，罚浪费

　　住宅楼项目工程降低成本增效措施[1土建降低成本措施

　　[1．1材料节约措施1、堆料场地全部进行硬化处理，防止大堆材料及周转材料中扣件埋入土中。2、严格材料的收发制度，进场材料在现场设置地磅进行抽磅或量方折算法验收。3、加强现场操作人员材料节约的意识，每一施工段的用料实施限额进料、发料，并与任务单结帐挂钩，奖节约，罚浪费。4、胶合板模板实行木工翻样配模，严格按翻样图配板下料，禁止随意乱裁乱剪。5、钢筋统一加工，便于套料使用。6、砼的浇注应严格控制标高，防止超厚。7、砌筑工程操作过程中要认真排砖，尽量减少砖块裁剪造成浪费，同时提高断砖的利用率。8、认真做到材料的随用随清，工完场清，及时回收下脚料以供再利用。9、周转材料使用过程中，拆下的钢管扣件要及时清运归堆，尽量缩短周转时间。10、加强各专业施工队伍的配合协调，加强成品保护，减少不必要的修补。11、严格控制用水、用电量，避免水电资源浪费。[1．2强化经济核算1、加强工程成本核算，开工前按施工组织设计要求编制计划成本，以计划成本控制实际成本。2、每一个工序开始前都要先开出任务单，严格控制材料、人工的投入量。3、对照每月的验工月报及材料耗用报表，及时进行经济活动分析，总结经验，搞好信息反馈，以便及时找出盲点，采取相应的动态管理。4、正确填写各种台帐，及时反映经济活动情况，进行动态管理。5、采用招标方式，货比三家，优选优质、低价的材料，投入工程施工。

　　[1．3技术节约措施1、土方工程施工前应掌握好设计标高，自然地面标高和开挖深度，事先计划进行土方平衡，避免二次运输。边坡留设严格按组织设计施工，避免超挖。2、积极推广新工艺，新技术，提倡主动推广应用行之有效的技术措施，达到节约降本目的。3、采用先进的钢筋等强度滚轧直螺纹连接技术，减少钢筋接头损耗，对于5m以内的墙板钢筋，采用一次预留到顶，减少接头数量。4、严格控制模板的几何尺寸，做到高、宽、厚三不超，墙、梁的侧模可考虑采用负误差，防止超体积，节约砼用量。留设拆模试块，符合要求后，尽早拆模，加快模板周转。5、合理划分施工段，提高周转材料的利用率，降低周转的投入量。6、砼施工前由试验室出砼配合比单，加强原材料的质量检验，利用水泥的实际富余强度进行试配，防水混凝土及高标号混凝土可在设计同意的情况下掺加外加剂，在不影响砼强度的条件下，降低砼水泥用量，提高砼质量。7、合理布置塔吊、井架等垂直运输设备，降低劳动强度，提高劳动生产率。8、通过试验试配，确定砂浆配合比，同时可掺加mT型高效砂浆外加剂，它用于混合砂浆中时可全部替代石灰，并增加用砂量10％左右，用于水泥砂浆时可减少水泥用量10％

　　从而降低工程成本。用于内外墙体粉刷时，避免”爆子”的出现，增加砂浆稠度，减少裂缝、起壳等现象的出现，从而提高粉刷工程的质量。

　　9、楼板全部达到清水砼质量要求，可节约天棚粉刷工序，降低工程成本。[2设备安装降低成本措施

　　安装施工用的材料、设备要加强计划性管理，编制材料设备进场时间表，严格按时间采购、订货。材料、设备按指定的地点堆放，避免材料设备的二次搬运，减少不必要的浪费。

　　优化施工方案，科学合理地组织现场施工。优化劳动组合，合理安排工期，避免停窝工。镀锌铁皮下料合理搭配，减少边角料。焊接钢管下料余下的短管，可加工短丝头，或加工制作套管。

　　

篇三：地产工程成本降低措施

　　如何降低房地产开发项目的成本

　　控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制.所以降低开发成本工作应从这三方面入手，重点做好控制资金成本、工程建设成本、销售推广费用的工作.一、降低资金成本

　　降低资金成本主要是要降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手.加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本,首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多,可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。

　　加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权,实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

　　严格按工程拨款计划按期拨付资金.在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划,在规定的时间按规定的金额向规

　　定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制.

　　压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合,方可以实现资金的保值增值.

　　加快在途资金的入帐.在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在,需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们.因此应该及时到银行办理手续,将这些资金及时入帐,方能产生效益。二、控制工程成本

　　开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本.

　　1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1％费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75％以上,由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的

　　一个关键环节.将竞争机制运用到设计阶段.要有多个设计单位投标从中择优选

　　定最佳的设计方案,并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

　　推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程,分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。

　　实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。

　　建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。

　　2、在施工过程中成本控制至关重要首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐

　　后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查,针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整.

　　把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等)及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员

　　根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。

　　做好工程竣工结算的审查.工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明,以示负责.另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审,剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督,也可以保证结算的准确性.三、合理使用销售推广费用

　　销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。

　　使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到,还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时,则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场,讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。

　　控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化.四、应作好项目开发完毕的后评价工作

　　一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析,建安成本分析,前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标,为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

　　一个企业的发展首先要有良好的经济效益,我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的，而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制,才能最终取得良好的

　　收益，为企业创造较高的经济回报，并为下一步企业的发展打下良好的基础,形成良性循环，所以，我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制.

　　

篇四：地产工程成本降低措施

　　知名房地产企业项目成本节约措施

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　11。1

　　1。21.3

　　1。4

　　总体框架成本目标

　　建立

　　成本管理体系梳理

　　管理工具成本后

　　评估

　　建立规范的成本测算结构框架；加强对项目目标成本的测算及管理，将目标成本层层分解,落实到执行层;保证目标成本的准确性，加强设计、工程之间的沟通协调强调成本前置工作，加强成本预控能力对住宅项目城市公司内部分判方案尽量统一，每项制订成本控制要点、量化的经济及技术指标，明晰合约范围，招标范围的界定清楚、明确，不缺不漏不交叉，并逐渐形成指导性的大纲。利用明源成本管理软件的应用积累数据库并进行动态成本管控；编制工程管理实施规划、分判采购方案,建立完善工程项目管理及成本控制的体系。

　　成本管理经验教训总结

　　2

　　方案设计阶段

　　2。1

　　2。22。32。42。5

　　规划设计方案听证会设计成果细化考虑后期运营复制产品线本阶段成本控制点

　　由公司领导牵头组织“规划设计方案听证会"审查，获通过后方可进入下一设计阶段(如单体设计、扩初设计、施工图设计）。未通过的方案修改调整后重新评审.对规划方案设计根据实际情况进行细节调整，主要设备系统方案提前确定.应根据提交的设计成果进行投资测算。方案设计应充分听取物业、营销部门的意见,使方案尽量贴近项目定位并有利于后期运营。结合项目情况选择置地系成熟产品快速复制，以期控制成本减短开发周期

　　规划设计/方案评审/设计成果报批

　　3

　　扩初或初设

　　3。1限额设计

　　3.23。3

　　引入价值工程，进行成本匹配产品标准表

　　3.4成本概算

　　提出限额设计要求,对钢筋、砼、体形系数、窗地比、地下室配比及处理形式、赠送面积比例、外墙材料比例等提出限额要求

　　通过对客户的深入研究，实施“回归客户”管理要求的同时，解决客户需求、产品配置与成本投入之间的不匹配问题，达到产品成本投入与价值体现的优化组合。

　　方案确定时，制订清晰的与项目定位匹配的产品标准表，指导全过程设计根据扩初设计招投标方案和设备选型、景观环境方案等因素对总成本作出概算，确定各成本单项的控制目标，并以此控制下一阶

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　3.53.63。744.1

　　4.2

　　4.34.44.54.64。7

　　4。84。94.1055。15。2

　　段的设计。

　　重视地质勘查工作

　　地质勘察工作对项目成本的影响很大，尤其是对基坑、边坡、基础以及地下室底板等与主体相关部分的成本造价将起到决定性的作用

　　基础设计基础设计应进行基础形式选择和布置方案的内部评审

　　本阶段成扩初设计任务书/产品配置表/扩初设计成果/建安成本概算

　　本控制点书/基础方案评审

　　施工图设计阶段

　　施工图设

　　计单位选选择合适的施工图设计单位，加强设计任务书的管理。

　　择

　　标高和坐标复核

　　设计前须进行标高和坐标复核，保证设计图纸坐标和标高关系准确。建筑平面布置、标高应与地形相结合，尽量减少土方工程费用及地下室结构费用

　　审核关键技术参数

　　过程中对各关键技术参数（如各类荷载数值、荷载折算、供电的同时使用系数、给排水的用水指标等）的审核，复核是否满足技术限额指标。

　　加强施工图设计阶段的内部会审和外部会审,确保方案的合理性图纸会审

　　和技术可行性

　　各专业间加强发展商自己内部各专业设计间的横向沟通，同时督促设计院

　　沟通

　　各专业设计间的沟通协调，避免机电设计与建筑结构出现矛盾

　　计算主要成本管理部应计算钢筋含量及混凝土含量，保证指标控制在目标

　　工程量成本范围内

　　成本方案论证

　　实施成本方案论证、专家审议制度,优化结构、机电选型,提高设计经济合理性，如基坑支护、基础选型、上部结构选型、水电系统设计进行多方案比选。

　　推行标准设计

　　提高标准设计意识。例如：门窗分格和节点设计、阳台栏杆，空调百页等标准化的设计，在待建项目中有较强的通用性，可大量重复使用，较为经济

　　设计节点增加设计节点图纸,尽量多绘制细部节点大样图，制订明确清单要

　　大样图求设计单位按照清单要求提供细部节点大样图

　　本阶段成本控制点施工图设计任务书/施工图设计成果报批/建安成本预算书

　　设计细节

　　基坑围护基坑围护设计方案应进行经济技术指标对比分析

　　设计

　　地下室设计

　　地下室是土建成本较大的一项。影响地下室成本的因素很多，主要包括:地下水位、地下室层高、地面覆土厚度、消防车道的位置等。

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　规划总体设计时应将地上住宅楼的布局与地下车库的设置作为一

　　5.2。1总平面5.2。2层数

　　个整体来考虑，原则上宜集中布置地下车库，优先选择独立地下

　　室。在地形狭长或地上住宅楼均布的规划项目中布置地下车库时

　　宜选择整体地下室。地下室位置结合地形充分考虑埋深，优先考虑开敞地库的设置，其次设置为半地库，再次为全地库设置。尽量避免设计多层地库，尽量减少因满足抗浮、地下室排水、通风等要求而增加的地下室结构造价以及增加土方与边坡费用

　　5.2。3层高

　　严格控制地下室层高，降低层高可以直接节省投资

　　顶板覆土5。2。4厚度

　　5。2。5平面布置

　　5.2.6柱网5。2。7防火分区

　　5.2.8消防通道5.2.9人防标准5。2。10出入口

　　在满足绿化和市政设计要求的前提下尽量减低覆土层的厚度

　　(1)地下室平面应尽量规整，柱网体系尽量统一，地下室大小只要满足报批和功能要求，尽量减少地下室外墙周长；

　　(2)尽量将车行系统和消防车道合一;(3)合理设置车行和人行道路的宽度；(4)消防车道因荷载较大，如果考虑必须在地下室顶板通过时,应

　　考虑设置在两个柱子的中间（只占用一跨).严格控制车位和车道的尺寸,并将平行于车位的柱子尽量做窄,缩短柱距，合理组织车行流线,提高地下室的使用效率合理的设置防火分区减少消防设备，提高建筑物的使用效率减少消防车道和扑救面的面积,有利于减少地下室顶板荷载，并对景观设计有利尽量在满足要求下降低人防防护标准，设置为人防物资库,且人防单项设计由专业人防设计院完成尽可能减少地下车库车行出入口的数量和住区对外的开口数量，节省运营成本

　　机械停车5。2.11库

　　一层车库不能满足停车要求的情况下，尽量采用机械式停车库以避免双层地库。机械式停车应根据停车设备确定平面柱网尺寸及净高。

　　5。2.125。3

　　5.3.1

　　合理布置设备用房的位置,尽量将设备用房布置在主楼范围之内，设备用房

　　尽可能不影响停车位，并注意优化管线排布，减少管线长度单体建筑设计

　　1）朝向:单体建筑尽量采用南北朝向，可有效的减少保温层厚度2）组合：合理安排单元组合，能提高方案的经济效果，单元组合数量可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价建筑布局3）高度：高层建筑可以节约用地，节约市政投资，但单体的层数控制很重要，高层和多层的建筑成本相差甚远,需要理性控制单体高度

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　5。3。25.3。35。3.45。3.55。3.65。3.7

　　5。3。85。3.95.3.10

　　5。3。115.3。125.3。135.3.14

　　5。3。15

　　5。3.165。4

　　5.4。1

　　建筑平面设计时在满足功能的同时，兼顾结构布置合理,尽量做到

　　平面布置建筑物的体型规整，减少凸凹进退过多,以减少外墙面积，也利于

　　建筑保温节能。

　　户型

　　优化户型配比.小户型单方造价比大户型高，小户型内墙多,相应墙面抺灰、管线敷设安装,增加单方造价。

　　层高

　　层高直接影响建安成本，据统计层高每降低10cm可以节省单体成本1％，同时可减轻建筑自重，提高抗震能力

　　赠送面积部分应合理设置，充分考虑面积赠送带来的销售溢价及赠送面积

　　成本增加的比较后确定

　　飘窗

　　落地飘窗或飘窗设计的开间和进深尺度应适度设置,设置飘窗是要扩大房间面积还是视觉感受做到目的明确合理设置。

　　控制外窗面积

　　减少外墙门窗面积，有利于节能，可减小型材的尺寸和保温层厚度。门窗设计中尽量减少竖向的错变，统一外门窗的尺寸，控制窗墙比都能有效控制成本

　　门窗分格门窗分格图完成后，对窗分格进行评审,再次优化。

　　图

　　门窗节点提供铝合金门窗典型窗型,不同型材厂家进行节点设计，从而选择

　　优化

　　含铝量较低、抗风压满足要求的型材截面进行节点设计

　　合理选择外墙、屋面材料,既满足当地气候条件，又价优品质高的外墙材料

　　材料。可适当减少外墙材料石材和面砖的比例,适当使用涂料

　　空调百叶的高度、栏杆的形式、玻璃的颜色等对造价有一定的影空调百叶

　　响

　　有针对性地选择保温材料，综合考虑保温材料本身的价格，同时保温材料

　　考虑保温附属层的费用

　　疏散楼梯取消不必要的疏散楼梯,宽度满足规范即可。

　　卫生间数合理配置卫生间数量及优化卫生间布置。二房户型可考虑只设一

　　量

　　个卫生间,采用双分离或三分离设计。

　　优化选用材料设备

　　隐蔽材料的选用只需满足国家和地方设计规范和质量验收规范要求，达到国家质量认证的产品即可；对购房者关心或能突出产品品质的部分材料设备可选用美誉度高的产品；

　　重视结构选型，避免不必要的结构转换，尽量减少短肢剪力墙、

　　优化结构一字墙、异型柱的数量。

　　含钢量及混凝土用量应控制在公司标准范围内.

　　单体机电安装设计

　　(1)尽量干湿分区集中，设备管线集中，节省井道、管道费用；

　　(2)普通负荷电缆可以考虑选用铜包铝合金电缆；

　　(3)低压母线可以考虑改为铜包铝合金母线；电气设计

　　(4)降低毛坯房开关插座面板的档次,该部分业主装修大部分都

　　会更换，没必要选用好的品牌；

　　(5)在与政府主管部门沟通获得同意的情况下,航空障碍灯可考

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　给排水设5。4.2计

　　虑以整个地块为单位在四周设置；(6)管材等在满足规范的前提下选用价格低的产品；(7)防侧击雷可以改为从60米起做均压环，明装避雷带可以取消

　　屋顶的避雷短针；(8)客厅、次卧的插座数量可以适当减少，但应考虑是否对功能

　　及客户需求有影响；(9)卫生间浴霸开关选用单联单控开关（穿线仍按四联单控开关

　　预留）,四联单控开关会在业主购买浴霸时配套提供;(10)公共部位装修确定后,应交电气设计审核装修用电容量，确

　　认初设时预留电力负荷的准确性,复核是否有下调空间；(11)总平过路电缆钢套管改用玻璃钢管，玻璃钢管强度可满足电

　　缆敷设要求,且防腐性更好，造价低于钢管;(12)多采用梯式桥架代替槽式桥架，但梯式桥架用在公共区域影

　　响美观;(13)断路器采用经济型，分断能力选用4600A;(14)微型漏电断路器2P改为1P+N。(1)给水系统采用目前较为常见且技术较为成熟的下行上给式的

　　变频供水系统,设备的选型采用国产优质产品，从而在保证品质的前提下降低设备一次投入和维护成本；(2)对成套设备所选的变频给水泵的单泵均要设计进行手工计算并多次优化比较，单泵均采用功率小于16kw的低噪音泵，保证设备符合设计的精细化节约化的基本要求;(3)在满足功能及使用要求的基本前提下通过采取分区的低层设置支管减压阀的技术措施减少总的给水分区个数，仅设置了4个分区，减少总的设备运行的用电功率，减少给水管线及变频供水设备的数量;(4)生活泵房设置在地下室尽量远离住户，避免增加降噪措施而增加施工成本；(5)室内部分在设计时需优化管线的走向，在户内的部分尽量保证水流顺畅并减少管线的长度，从而降低成本;(6)采用合理的对称分区的设计的方法，从而减少消火栓分区环网带来对层高、管道用量、立管数量的影响；(7)消防泵房设置在地下室远离住户的位置，避免增加降噪措施，从而加施工成本;(8)通过精细的计算，优化主干管的走向减少系统的设计扬程及大管径管道的使用；(9)湿式报警阀作为自喷系统的重要组件，是系统能否正常工作的关键，湿式报警阀的尽量采用分散式的布置方法，既保证了系统的稳定工作，又减少了阀前大口径干管的长度；(10)平面布置做到不占用有效的车位、车道，又最大程度充分利用报警阀组控制的喷头个数，减少总的湿式报警阀的个数，

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　5.4。25。4。3

　　给排水设计

　　通风设计

　　从而节省投资；(11)地下室范围大,集水坑的数量较多，在设计时尽量采用合并

　　排出，减少泵坑不仅节约了侧壁或顶板上的防水套管，还大量节约了管材(1)总坪雨污水：采用就近排入市政接口,减少小市政的施工管道的材料使用量;(2)设计中由于主排水立管需要设置在外墙,因此立管的平面位置均要考虑建筑美观、结构的可靠、给排水的功能、实际施工的可能性等多方因素综合确定；(3)空调冷凝水管的设计在规范允许的情况下可考虑与阳台雨水合并使用，减少了立管数量和对外立面的影响；(4)消火栓的设计充分尊重甲方的二次装修的美观要求设置立管遵循了少布置、隐蔽布置、墙角布置的原则减少对电梯前室和走道的影响;(5)管道井的布置在满足检修要求和施工可能的前提下尽量的小，以减少住户的公摊面积；(6)干管部分优化环网，对供水安全的低区给水采用环状管网，并设置在负一层便于对地面的室外消火栓及主楼供水；(7)由于设备房的位置经过优化考虑，位置相对居中减少环网的设置,减少管道的数量，并可有效减少和低区及室内消火栓管道的交叉；(8)楼上部分入户内管道由管道井到户内走找平层，相对与其他工程走吊顶入户的方法，虽然施工难度加大，但平均每户仅入户这段就可以节省6m给水管道、相应的支吊架及防结露保温的费用；(9)排水管材：立管排出管采用加厚型UPVC排水管，不使用成本较高的离心球墨铸铁管，节约支吊架、防腐及本身的管材差价。(1)正压送风量可以直接采用查表的方法来确定，这样可以满足规范要求并保证安全。以减小井道面积，少占住宅公摊.(2)地下车库排风方式:通过审图专家的认可，可采用全部上排的方式,这样大大改善了车库平时风管多，排烟、排风合用系统的控制点多的问题，节约造价；(3)风机房位置设置：风机房尽量利用建筑主体下部空间,不占用车位；(4)地下室通风排烟管道系统采用合用形式，这样可以节约管道成本和层高;(5)通风排烟可采用风机或者风机箱，风机箱噪音低造价高，而风机噪音高造价低，对于平时不使用的纯消防类风机建议采用选用风机而不用风机箱以减少造价；(6)地下室排烟排风风管可采用无机不燃玻璃钢风管或镀锌铁皮

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　5.55。5.1

　　5.65.6。1

　　风管，由于近年来钢材价格不断升高,使得无机不燃玻璃钢风

　　管成本远低于镀锌铁皮风管；而且由于地下室环境较为潮湿,

　　使用镀锌铁皮风管须刷漆做防腐蚀处理,而无机不燃玻璃钢

　　风管由于其本身特性可无需另做处理.所以设计采用无机不

　　燃玻璃钢风管

　　公装设计

　　(1)对于公共空间和样板房的设计任务，尽量选取国内或本土具

　　有设计资质的设计公司,设计费相对较低，选取的材料容易采

　　购，现场配合和跟踪较容易控制；

　　(2)材料样板的选取，应充分考虑材料的价格、维护、供应周期

　　等因素，装饰、景观中批量项目材料尽可能本地化；

　　(3)对于标准层公共空间装修档次和材料选择的分类，将电梯厅

　　与消防前室、走道区域分别选材，对于不同要求的区域进行

　　成本分配,将费用花费在更能体现品质感的空间内,次要空间

　　适当降低成本；

　　(4)为降低工程成本，降低石材加工和施工工艺难度,在保证设计

　　公装设计

　　效果的前提下，尽量采用造型简单而且组合形式较简单的拼花图案；

　　(5)由于标准层电梯厅天花受其他管道的影响较大,为不影响空

　　间高度,保证楼盘品质，尽量提升空间高度，此空间属于客户

　　不关注部位,为减少工程成本，勿用太复杂天花造型;

　　(6)标准层电梯厅墙面尽量少用木饰面和镜面，木饰面和镜面后

　　期维护成本较高，客户装修和搬家时易损坏；

　　(7)为节约公共空间成本,楼梯间的灯具和开关采用声光控分时

　　控制方式；

　　(8)灯具采取分组控制方式；

　　(9)根据装修建筑尺寸,选择合适模数的材料尺寸，将各类材料损

　　耗降到最低。

　　景观园林设计

　　(1)依据项目定位、项目总体风格、进度要求等，通过侧面了解、

　　比较与实地考察等方式确定合适的设计单位及主创设计师；

　　遵循市场原则确定合理的设计费，明确合作范围与服务内容；

　　避免应今后额外服务工作产生额外费用，或因设计质量不佳

　　而返工。

　　景观园林(2)尽可能借用外脑帮助解决问题:项目景观设计与建设过程中

　　设计

　　尽量借用各种设计资源、集团资源、标杆项目的甲方、材料

　　商、专项设计单位、施工方等，多方听取，集中决策，尽量

　　减少不必要的返工。

　　(3)景观设计建立成本分级模型，项目内按照售楼区域（景观展

　　示区域）、小区入口区域、小区中心景观区域、组团中心景

　　观区域、庭院景观区域、次要景观区域等建立景观造价模型，

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　66.1

　　分区限额设计.同时协调合约部门对不同设计阶段成果进行核

　　算，避免在施工阶段盲目减景观内容。

　　(4)原则上采用初步概念方案阶段、最终概念方案阶段控制设计

　　成果，建议初步概念方案阶段由设计方提供两个不同风格的

　　景观概念方案供比选，以选择合理的设计方向.

　　(5)景观设计应尊重项目原有地形地貌,对于地形复杂的项目,应

　　尽可能在满足结构与安全需求的情况下，采用相对合理的景

　　观手法处理,因地制宜.

　　(6)除功能性泳池外，尽量少设置大型水面或水系,重点部位可采

　　用点式水景或水景墙等形式调节景观氛围。

　　(7)一般项目的景观布局宜以绿植为主,园林构筑物、小品、硬质

　　铺装为辅,既绿化美观，造价成本低，且后期维护费用低。硬

　　质铺装以满足功能要求为基本原则，一般以人体工学控制合

　　理尺寸.

　　(8)甲方应提前进行市场调研,在设计任务书阶段即可提供当地

　　植物、铺装材料的照片与清单供设计师选择，以尽可能做到

　　主要景观材料本地化,扩初阶段宜初步确定景观主要铺装材

　　料，以便于性价比控制与实际采购落实。

　　(9)做好植物的储备工作,对无市场指导价的点景大树，或用量比

　　较大、升值快的植物应提前作好采购与贮存,利用基地资源或

　　外部土地资源进行合理管理，降低工程成本。

　　(10)消防道路的优化应结合地下室外边线及人行道路的布局，避

　　免地下室边线大量位于道路中间、人行道路与消防道路大多

　　不重合的情况,避免因加固道路基层、额外做基础提高工程成

　　本。

　　(11)尽量将特大型乔木种植在没有地下室的地方及地下室有柱的

　　地方，减少地下室顶板覆土厚度及地下室结构费用.

　　(12)在前期定位时应考虑主要的工艺工法是否能达到基本要求，

　　需进行必要的论证.新材料与工艺不宜作为前期定位的主要

　　方向，因成本可控性较差。

　　(13)强调景观设计施工图的可行性、针对性与全面性，尽量为施

　　工招标提供较为全面的信息，避免今后施工时额外费用的不

　　断产生或口径不一致。

　　综合体类设计管理

　　(1)加大设备技术改造投入,保证设备安全运行,降低设备运营能

　　耗;

　　(2)对扶梯进行技术改造，加装自动扶梯相控智能控制系统，使

　　考虑运营

　　扶梯电梯节电率达到30％；

　　(3)采用纳米反光板对停车场车道进行改造，提高停车场亮度，

　　减少灯具数量,使停车场照明总功率减少；

　　(4)在不影响后勤通道正常使用情况下,将消防和后勤通道改装

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　6.26。3

　　6.4

　　设备参数电气设计

　　给排水设计

　　人体红外线感应开关控制，减少照明功率约32千瓦；(5)完成蓄冰空调和冷却塔节能降耗改造工程，利用谷期低廉电

　　价制冰,减少峰期用电量，提高冷却塔散热效率，力争使空调电费较08年减少6-10％。(1)根据项目定位，校核电梯和扶梯数量及参数，同时确定其进口配件比例,在满足功能的情况下最大限度的节约成本。(2)根据项目的功能，最终复核空调主机的冷量、电气变压器容量、以及空调风柜、水泵、冷却塔等设备相关参数。(1)电气负荷的计算要合理考虑同时系数，动力与照明系统之间需分开计算，合并时要取相应的同时系数.(2)电气的分级保护按整定电流值合理选择开关容量。(3)低压主开关宜选用合资产品.(4)低压母线可以考虑改为铜包铝合金母线。(5)考虑降低电缆、电线的防火等级，增加桥架、线槽的防火等级。(6)增加支架的配置，减少桥架线槽的厚度。(7)电缆、电线的保护管尽量采用暗配,优先使用PVC管、JDG电线管。(8)小电流的分支尽量选用分支电缆、穿刺分支器等。(9)照明系统选用节能型光源。(10)照明开关控制采用集中控制，应急照明部分采用感应开关控制。(11)合理确定低压配电房的位置，尽量减少低压电缆的数量(12)接地系统的暗装接地线(均压环、避雷带等)尽量利用结构钢筋，明装避雷装置有结构可利用的，不可重复设置.(1)根据不同工程和用户要求确定合理的给排水方案。(2)水专业设计阶段选型:设备选型：水泵选用性价比高的变频水泵或无负压供水，无负压供水方式设计前需与当地供水单位同意。管材、阀门选用：根据水管不同使用场所合理的管材.洁具选用:采用节水型洁具.水暖五金配件选用：选用性价比高的配件且符合装修档次。(3)设计阶段应充分考虑装修要求，减少在装修阶段对水管系统大量修改,以达到节约成本.(4)与建筑专业配合，预留好检修门、天花检查配合，避免二次打凿。(5)设计时应考虑管道预留预埋。如穿楼板、穿梁(钢梁)、穿结构外墙、水池、水箱等(6)在同一标高面,建议每个积水坑设置1台潜水泵,积水坑通过排水沟连接,彼此互为备用，减少成本。(7)设备房应根据设备型号选择合理的位置、机房的面积。

　　序号

　　名称

　　成本节约措施

　　6.5

　　6。6

　　6.76。86.8。1

　　通风采暖设计

　　消防设计

　　弱电智能化幕墙

　　(1)相关空调末端设备建议选择合资组装产品。(2)万象城由于噪声控制要求不高，建议风机选用国产知名品牌。(3)合理选择不同区域的空调方式.(4)大于φ325的空调钢管建议采用焊接角钢来控制成本(5)在空调方式的选择方面,尽量选择节能方式的方案如冰蓄冷、

　　过渡季节水冷却方式等.(1)消防设计中产品的选型应重点考虑的参数是探测器的误报

　　率，只要误报率达到要求,则选用的品牌不同成本会有很大的出入(2)系统回路对探测器及模块的兼容性，尽量选则一个回路可全部安装探测器的产品,避免选择一个回路中允许安装50%的探测器和50%的模块,此选择方式可节省主回路板的数量，同时减少回路数，达到降底投资成本及施工成本(3)一个模块的多点控制，同一性质、同一防火分区的多个控制点可以用一个控制模块完成，从而大量减少模块数量,同时还减少回路占用的点位，此点即可以减少模块数量又可能可以减少主回路板，因此在设计中应重点考虑(4)外部电源的设计问题，外部电源通过24V直流接触器间接动作的设备消耗外部电源较少,外部电源通过24V直流接触器直接动作的设备消耗外部电源较多，主要为防火阀,每个防火阀的动作电流至少（低压）为24V2A,但每个防火阀一旦动作完成就不再消耗电源。因此外部电源的设计可按24V10A为基数，再根据电损的须要在楼层设定补充点.不应该按照负荷来确定外部电源。(5)探测器的安装部位及间距规范有严格的规定,应此尽量多选用普通探测器可以适当节约成本(1)明确系统功能需求，合理化安排技术要求；(2)系统设备选型定位准确，不盲目使用高端产品；(3)尽早确定智能化施工单位,及时提出相关建议要求，为施工前二次深化设计早开始、早完善创造条件，避免因图纸原因后期变更频繁造成损失。(4)设计中合理安排线缆路由及终端点位，可有效节约成本.(5)严格技术交底，合理安排施工工序及敷设路由，避免不必要的返工;(6)严格物料仓库管理制度，避免丢失、混乱等不必要的浪费；(7)材料使用提前计划，合理使用，边角料及时回收，合理安排。

　　由设计单位（或专业顾问)提出设计方案，尽可能对幕墙形式进行多方案优选，根据建筑效果、经济性、安全、节能、维保、工程施工操作性等选择合适项目的幕墙形式.也可根据项目所在地环境及建筑要求进行限额设计。

　　序号

　　名称

　　6。8。26。8.3

　　6。8.4

　　6。8.5

　　6.8.6

　　7

　　精装修

　　7.1

　　7。2

　　7。3

　　7。4

　　7.57.67.77。87。97。10

　　成本节约措施

　　选材尽可能本地化，选择特殊的材料应先进行市场调查,了解供应、价格等方面信息，确保适宜用于拟建项目主要节点设计及主材选择优选，对影响造价的主材如玻璃、铝材、石材等进行比选。根据项目规模和建筑形式在设计前委托风洞试验，根据试验结果进行设计,提高经济性。对设计成果除进行安全性复核外，也进行经济性审核。招标时避免出现多方案报价，确保计入总价的项目均是具有竞争性的价格。根据幕墙特性对工程中所关注的问题在澄清时强调确认，纳入中标通知书或合同专用条款，避免承包商在履约过程中的索赔。

　　总设计尽量选择有经验,合作过的设计单位.设计成本可降低很多，设计内容也更加成熟。装修深化设计应提早进行，尽量避免边设计边施工的情况，减少施工中的变更。一般投标单位都会倾向于采用“低报价，高索赔"的方式投标以求中标。而装修施工阶段已经到了工程的最后阶段，工期最紧，业主一般最后会被迫答应装修单位对变更项目提出的一些报价或要求.一般装修项目施工工艺、材料等尽量选用传统工艺、材料.因为传统的施工工艺和材料都经过多个项目和时间的考验，并且具有规模生产优势，在工人施工熟练度、质量保证和造价上都有优势.对于装修用内部骨架、背板等非饰面材料，如龙骨、石膏板、夹板等，不必强求采用名牌产品。只要经权威部门检测满足规范及使用要求即可.很多非名牌产品质量并不比名牌产品差，价格却便宜很多。很多著名品牌本身并无生产能力或者只有很小的生产能力，其产品多采用OEM生产的形式，如“奇胜”灯具等。如能了解其代理工厂，直接找代理工厂加工，一般可便宜30％以上价格。对于设计师提供的境外材料样板或特殊材料样板，非特别需要的，应尽量寻找国内厂商仿制.一般设计师都会与一些特别材料供应商有特殊的关系,选用的材料昂贵且难以协商。

　　各项目之间多借用成熟的设计方案，采用相同的装修材料。可减少施工中的探索、变更,并产生规模采购的优势。可从最容易的借鉴开始，比如电梯轿厢、扶梯装修、栏杆、洗手间等等。

　　对于一般处于隐蔽位置的装修可适当降低标准,例如厨房橱柜后部墙、操作台后部墙及底部地面等等。装修深化设计尽量避免理想化，应能消化一定的结构误差。甲供材料不宜盲目扩大，应多方面考察并比较后选择.因优秀的大型装修公司一般也具有自己的独特采购渠道，业主采购某些产品并不一定会有更低的价格，且在后期保障维修方面要承担更多风

　　序号

　　7.117.127。13

　　名称

　　成本节约措施

　　险。如工期较长，不建议盲目采用总价包干或固定单价方式。如果在施工期间人工、材料等出现较大幅度上涨，施工单位一般不会自行承担亏损，仍按合同履行义务。必然想方设法偷工减料，索赔费用，消极怠工逼迫业主给与补偿等。总之，施工单位是不会亏本干活的。而如果人工、材料价格出现下跌，业主则仍要按原定价格付款.根据市场行情或信息价格进行适当调整是保障双方利益，实现双赢的合理做法。积极累积市场信息,储备更多厂商资料，可降低成本及有效应急.聘请优秀的设计管理人员所需要的费用一般远小于因设计不当造成的返工、变更、工期延误等等而造成的损失。

　　

篇五：地产工程成本降低措施

　　一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依一个企业的发展首先要有良好的经济效益我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制才能最终取得良好的收益为企业创造较高的经济回报并为下一步企业的发展打下良好的基础形成良性循环所以我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制

　　如何降低房地产开发项目的成本2010年08月23日21:55控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。一个房地产项目的开发成本主要有以下几项组成：地价、资金成本、工程成本、销售推广费、预备费、住宅使用专项基金等组成。作为一个开发企业，地价、预备费和住宅使用专项基金是不能控制的。所以本文从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述一下项目的成本控制。一、降低资金成本降低资金成本主要从降低负债率、贷款利率和缩短开发周期、加快资金回笼等方面入手。加强财务杠杆的应用，合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业的负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时加以回收，对于我们房地产开发商而言，应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项，对此事先已有细致的计划和安排。必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证。对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，我们应该根据企业的实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金的安全性，二可以有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形式，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。加快在途资金的入帐。在途资金是指我们所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入我们帐户的资金。对这一类资金，自我们取得票据时起，所有权已归属我们。因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。二、控制工程成本开发商开发项目的工程建设成本指开发商用于项目工程建设的所有费用，我们可以从如下几方面着手，控制工程成本。

　　1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计工作是工程建设的关键，对于工程项目的工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些统计的数字计算，设计费一般只相当于建设项目总投资的1%以下，但正是这少于1%费用的设计工作对工程造价的影响程度且占75%以上，由此可见设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的，而且有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正，防止设计阶段与工程竣工验收相脱节的情况。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收造成作好的东西要拆掉，从而浪费工程费用，发生这种情况如是设计院的责任是否能对其进行处罚有待商讨。建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。2、在施工过程中成本控制至关重要首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。把好施工过程中部分专业工程（如保安对讲等）及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查，施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整

　　的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限。为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审核方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。三、合理使用销售推广费用销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金）。使用好销售推广费用对我们非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环。而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以我们要充分研究市场，讲究销售推广策略，尽力让所花的推广费用，产生最佳效果。控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要我公司各个部门参与，并相互配合。要求我们努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，让我们的工作规范化、程序化、制度化。四、应作好项目开发完毕的后评价工作一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。一个企业的发展首先要有良好的经济效益，我们企业的工作也是围绕如何提高企业经济效益这个核心问题来开展的，而一个房地产企业经济效益的好坏直接取决于成本的有效控制，只有通过项目开发全过程和各个部门全方位的实施有效的成本控制，才能最终取得良好的收益，为企业创造较高的经济回报，并为下一步企业的发展打下良好的基础，形成良性循环，所以，我认为应建立以成本控制为核心的项目管理体制。

　　

篇六：地产工程成本降低措施

　　物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。居住物业是指具备居住功能、供人们生活居住的建筑，包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、别墅、度假村等；当然也包括与之相配套的共用设施、设备和公共场地。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。下面一起看下为大家整理的物业管理制度文章。

　　浅述房地产开发项目成本的降低途径控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础。房地产项目的开发成本由多项构成，本文仅从如何控制资金成本、工程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制。一、降低资金成本加强财务杠杆的应用、合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款，是对企业资金的占用，必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款，对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。严格按工程拨款计划按期拨付资金。在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发商对此事先已有细致的计划和安排，必须

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　　严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证；对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

　　压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用。除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性，二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

　　可加快在途资金的入帐。在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金。对这一类资金，自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。

　　二、控制工程成本1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75％以上，由此可见设计在整个工程建设成本控制中具有何等重要的作用。将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，取各家之长，达到优化设计方案的目的。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够

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　　达到预定的成本控制目标。推行限额设计。在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求，如每

　　平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解，并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。

　　实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见，设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用。

　　建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。

　　2、在施工过程中成本控制至关重要加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查。针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价，再由

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　　评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。

　　做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部，由项目部审查上述资料的真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核，由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司(或监理公司)初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审。这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

　　三、合理使用销售推广费用销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用(未含销售酬金)。使用好销售推广费用非常重要，因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售。弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升，资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场，讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果。控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制，是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合。要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管

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　　理，做到规范化、程序化、制度化。四、作好项目开发完毕的后评价工作一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体

　　财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析，策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失，吸取经验教训；一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据。

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篇七：地产工程成本降低措施

　　该方案资料适用于公司或组织通过合理化地制定计划达成上下级或不同的人员之间形成统一的行动方针明确执行目标工作内容执行方式执行进度从而使整体计划目标统一行动协调过程有条不紊

　　房建总承包工程降低成本措施

　　１）降低成本的基本原则：积极运用新技术、新工艺、新材料、新设备，以先进的技术确保工程质量，实现降低成本的可能性。

　　２）安全防护、保证工程进度，不是盲目地投入周转材料或安全防护设施，尽量考虑使用工地现有材料的改造与合理周转。比如，电梯洞口的防护，及楼层的间的隔离，可使用废旧木方及胶合板制作。

　　３）合理布置材料堆放点，水泥库及砖、砂石堆放点应紧靠施工地点，材料库布置在临时办公区旁，便于安全管理。钢材、木材等布置在生产加工场，以减少二次搬运等非生产消耗。优化砂浆搅拌地点，以减少砂浆的运输距离。

　　４）临时道路利用工程道路路基。５）严格控制砂浆配合比，在施工中按配合比配料，做到计量准确。６）模板施工按清水砼的要求进行，保证模板牢固，不变形，接缝严密，不漏浆。在主体结构达到清水砼的要求的前提下，楼面梁、板的粉刷，也可按清水砼的做法表面仅清理和批刮腻子后直接涂刷乳胶漆，以节约原材料。７）加强模板管理，模板拆除后及时现场保养，并涂刷隔离剂，加快周转速度，提高完好率。８）钢筋集中加工，利用现场集中对钢筋下料，保证质量，以使钢材得到充分利用。９）砌体带线，保持墙面平整度，减少粉刷不应有的厚度。１０）加强成本预测，实行定额管理，进行"两算"对比，分解各项费用，明确责任，签定合同，下达节约指标，完善各项管理制度，实行奖惩制度，并认真执行,成本降低目标为3%。１１）人员安排提倡一专多能，减少管理费用支出。１２）完善管理制度，不断提高工效，降低人工费支出。１３）严格材料设备采购，把好质量价格关。加强供应物质的采购、包装和运输工作，按施工总进度计划，及时配套采购各类物质，保证工程连续均衡施工。１４）建立材料的采购、验收、入库、使用的管理制度，实行限额领料，以堵塞漏洞，避免浪费和被盗。

　　１５）严格现场管理，节约用水、用电，杜绝施工现场长流水和长明。严格质量管理和工序管理，避免返工事故发生，按施工程序合理组织施工，加快施工进度，尽量缩短工期。

　　

篇八：地产工程成本降低措施

　　房地产开发企业如何降低成本

　　•

　　降低材料成本

　　•

　　作为一个房地产开发企业，产品是建筑物，从产品成本构成来

　　说，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达７０％左右，而

　　且有较大的节约潜力.因此，材料成本的节约,是降低工程成本的关

　　键。以下几点可供开发企业在降低材料成本方面作为参考。１．创造

　　规模优势。有的集团拥有多个城市的房地产开发企业，同时开发几个

　　楼盘，这样就可由集团牵头实行批量采购。并且,行业内部可以实现

　　联盟。２．利用系统整合的思想。对于开发企业两方面可以尝试，一

　　是确立长期合作的品牌商家；二是将部分股份投入到需求量大的供应

　　商企业中，更深入地实现专业化。３．正确处理材料质量与成本的关

　　系。质量与成本之间互为因果关系，但有时高成本却是因为质量不好

　　造成的。一是废品损失要加大成本。二是伴随质量低劣出现的维修服

　　务费用的增加。４．做到材料及时采购、及时使用。５．利用互联网

　　资源，实行网上招标采购。运用成本企划思想,实现源流管理设计方

　　案的优化选择，是设计阶段的首要任务，对工程成本起着举足轻重的

　　作用。现阶段,开发企业、施工单位都把建设项目的投资效益作为关

　　注的焦点，这就要求设计单位的图纸设计不但要考虑技术上的可行性,

　　而且要考虑经济上的合理性，要结合现场的地理环境因素,合理地选

　　择安全系数.设计方案出来以后，及时组织会审图纸，从多角度对其

　　进行可行性分析.如设计成本超出目标成本的限值，应做及时修改,

　　从源流阶段实行合理控制，以保证实现预期收益。加强“质量成本”

　　的管理和控制“质量成本"是指为保证和提高工程质量而发生的一

　　切必要费用，以及因未达到质量标准而蒙受的经济损失。质量并非越

　　高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或是质量

　　过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整.

　　质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。实行动态

　　控制项目成本的发生涉及到项目的整个周期，项目成本形成的全过

　　程。因此，成本管理要伴随项目施工的每一阶段，包括事前管理、事

　　中控制、事后分析，同时在项目的全过程中,坚持实行动态控制。成

　　本控制是在不断变化的环境下进行的管理活动，所以必须坚持动态控

　　制的原则。动态控制就是将人工、材料、机械投入到施工过程中，收

　　集成本发生的实际值，将其与目标值相比较，检查有无偏离，若无偏

　　差,则继续进行，否则要找出具体原因,及时采取相应措施，将成本控

　　制在目标限值以内。

　　•

　　（对房地产开发企业来说房屋建设工程一般是外包的比较

　　多，所以控制环节应该是招投标环节，选择一家有实力又低报价

　　的承包商就很关键了)

　　•

　　•

　　张军照

　　•

　　职业：总经理

　　•

　　知识分：分

　　•

　　回答：0个

　　•

　　最佳：0个

　　•

　　控制好房地产开发成本是一个房地产开发企业生存发展的基础.

　　房地产项目的开发成本由多项构成，本文仅从如何控制资金成本、工

　　程建设成本和销售推广费等方面阐述成本的控制.

　　一、降低资金成本

　　加强财务杠杆的应用,合理筹集资金。要降低资金成本，首先要降低企业负债率，关键是拓宽融资渠道。企业筹集资金的渠道有很多，可以向银行贷款、面向社会发行债券、发行股票、进行融资租赁等，要合理利用各种融资渠道，募集更多的资金。（银行借款最多啦，很少有企业能发行债券、股票啦)

　　加快应收款项的回收。应收帐款是企业的重要债权，实质上是企业对外发放的低息甚至无息贷款,是对企业资金的占用,必须及时回收。房地产开发商应收款项的形成主要是应收的售房款,对售房款的追收应建立严密的、行之有效的制度。

　　严格按工程拨款计划按期拨付资金.在房地产开发项目开发过程中，需要拨付大量的工程款项。开发商对此事先已有细致的计划和安排，必须严格按照已经审批过的拨款计划，在规定的时间按规定的金额向规定的收款人拨付款项，并注意办理好相关手续、配齐完备的合法单证;对于任何不按计划拨款的要求，要予以坚决抵制。

　　压缩现金库存与现金的使用量。企业日常经营活动需要准备一定数额的现金，应该根据实际需要来控制现金库存的数额和现金的使用.除了零星支付和只能用现金办理的事项外，应一律通过转帐和使用支票进行结算。这样一可以保障资金安全性，二有利于资金的增值。由于现金不具备增值性，通过将现金转化为存款、债券或是其他短期投资形成，实行理性的短期投资组合，方可以实现资金的保值增值。

　　可加快在途资金的入帐。在途资金是指开发企业所取得的以支票、汇票、有价单证等形式存在，需要到银行办理一定手续方可以进入帐户的资金.对这一类资金,自取得票据时起，所有权已归属开发企业，因此应该及时到银行办理手续，将这些资金及时入帐，方能产生效益。

　　二、控制工程成本

　　1、设计阶段是建设项目成本控制的关键阶段

　　设计是工程建设的关键，它对工程造价、建设工期、工程质量以及在建成以后能否获得较好的经济效益起着决定性的作用。按国际上一些数据，设计费一般只占建设项目总投资的1％以下，但设计工作对工程造价的影响程度达75％以上，由此可见设计在整个工程建设

　　成本控制中具有何等重要的作用。

　　将竞争机制运用到设计阶段。要有多个设计单位投标从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点,取各家之长，达到优化设计方案的目。这样才有利于工程成本的控制，使中标的设计方案能够达到预定的成本控制目标。

　　推行限额设计.在概算确定后明确地对设计单位提出限额要求,如每平方米用钢量、含砼量、砼标号等。设计总负责人按安全、可靠、实用、经济的建设方针将概算按单位工程，分工种、按专业分解,并要求设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案,达到安全可靠、经济合理的要求.

　　实行设计监理。设计监理通过对设计的审查，提出改进意见,设计院应采纳其合理的建议，无偿进行改正。

　　防止设计阶段与工程竣工验收相脱节。设计单位应保证其设计能通过相关部门的验收，防止工程施工完毕而不能通过验收及浪费工程费用.

　　建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工

　　程成本.

　　2、在施工过程中成本控制至关重要

　　加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中,发生现场签证时应做到先算帐后实施,在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制。现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查.针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实,判定是否该给或该给多少工程量,根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

　　把好施工过程中部分专业工程及甲供材料设备的价格关。在本公司专门的采购网站上登出招标及采购公告，每个公司都可以来参加投标竞价,再由评标人员根据所报的价格及质量选择适合本楼盘定位的具有合适价格和质量比值的产品。

　　做好工程竣工结算的审查。工程竣工结算的审查首先是对施工单位所报结算资料的审查。施工单位报送图纸、变更单、签证单、结算书应首先报给项目部,由项目部审查上述资料的真实性、完整性,对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应在移交给投控部之前补齐，

　　同时应由项目部出具一份移交给投控部的结算资料属实的签字证明，以示负责。另外就是对结算书的审核,由于公司项目较多，结算人员有限，为了保证结算的质量和公正性，最好采用三级审查方式，即首先由造价咨询公司（或监理公司）初审，剔除结算书中不合理之处，再由开发公司投控部作好复审工作，最后送到集团公司经营部终审.这样即可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

　　三、合理使用销售推广费用

　　销售推广费用指用于和销售推广有关的销售中心、样板房、现场包装、广告宣传、销售资料、推广活动等的所有费用（未含销售酬金).使用好销售推广费用非常重要,因为这不但关系到花钱的多少，项目成本的高低，还影响楼盘的销售.弄得不好，钱花了，预期效果没达到，还得花钱做广告，使成本上升,资金回笼又不理想，形成恶性循环；而销售推广费用使用得好时，则会起到一两拨千斤的作用。所以要充分研究市场,讲究销售推广策略，让所花的推广费用产生最佳效果.

　　控制开发项目投资成本是从项目的策划开始，直至项目投付使用、销售完成的全过程的控制,是一项系统性的工作，需要公司各个部门参与，并相互配合.要求开发公司努力提高房地产营销水平，进一步规范内部管理，做到规范化、程序化、制度化.

　　四、作好项目开发完毕的后评价工作

　　一个项目开发完毕后，应作好项目的后评价工作，主要包括项目整体财务成本分析，收益分析，建安成本分析，前期费用成本分析,策划销售成本分析等。这样一方面可以总结项目的成败得失,吸取经验教训;一方面可以得到一些经验数据和技术经济指标，为今后其他项目开发前期成本预测和成本控制提供参考依据.

　　个人觉得加快项目开发，缩短开发周期是降低资金成本，提高公司经营效益的很好的途径.开发周期短，资金回收就快，使用效率大提高。快速,多次滚动的开发，资金会提高很大。这是一个简单的算术题这里就不多说了。另：

　　税收策划，也是降低企业成本一个很好的途径。

　　房地产企业降低工程成本的方法

　　随着全国建筑承包市场竞争愈演愈激烈，全行业进入了微利时代。因此,要想立足于建筑行业，关键在于如何把成本降低到最满意的地步。降低工程成本关键在于搞好事前计划，事中控制，事后分析。一、事前计划准备在项目开工前，项目经理部应做好前期准备工作，选定先进的施工方案，选好合理的材料商和供应商，制定每期的项目成本计划，做到心中有数。1、制定先进可行的施工方案，拟定技术员组织措施施工方案主要包括四个内容：施工方法的确定、施工机具的选择、施工顺序的安排和流水施工的组织。施工方案的不同,工期就会不同，所需机具也不同。因此,施工方案的优化选择是施工企业降低工程成本的主要途径。制定施工方案要以合同工期和上级要求为依据,联系项目的规模、性质、复杂程度、现场等因素综合考虑。可以同时制订几个施工方案，互相比较，从中优选最合理、最经济的一个。同时拟定经济可行的技术组织措施计划，列入施工组织设计之中.为保证技术组织措施计划的落实并取得预期效果，工程技术人员、材料员、现场管理人员应明确分工，形成落实技术组织措施的一条龙。2、组织签订合理的分包合同与材料合同分包合同及材料合同应通过公开招标投标的方式，由公司经理组织经营、工程、材料和财务部门有关人员与项目经理一道，同分包商就合同价格和合同条款进行协商讨论,经过双方反复磋商，最后由公司经理签订正式分包合同和材料合同.招标投标工作应本着公平公正的原则进行，招标书要求密封，评标工作由招标领导小组全体成员参加，不搞一人说了算,并且必须有层层审批手续。同时,还应建立分包商和材料商的档案，以选择最合

　　理的分包商与材料商,从而达到控制支出的目的。3、做好项目成本计划成本计划是项目实施之前所做的成本管理准备活动，是项目管理系统运行的基础和先决条件，是根据内部承包合同确定的目标成本。公司应根据施工组织设计和生产要素的配置等情况,按施工进度计划，确定每个项目月、季成本计划和项目总成本计划，计算出保本点和目标利润，作为控制施工过程生产成本的依据,使项目经理部人员及施工人员无论在工程进行到何种进度，都能事前清楚知道自己的目标成本，以便采取相应手段控制成本.二、事中实施控制在项目施工过程中，按照所选的技术方案，严格按照成本计划进行实施和控制,包括对生产资料费的控制，人工消耗的控制和现场管理费用等内容。1、降低材料成本(1)推行三级收料及限额领料在工程建设中，材料成本占整个工程成本的比重最大，一般可达70％左右,而且有较大的节约潜力，往往在其他成本出现亏损时，要靠材料成本的节约来弥补。因此，材料成本的节约，也是降低工程成本的关键。组成工程成本的材料包括主要材料和辅助材料,主要材料是构成工程的主要材料,如:钢材、木材、水泥等,辅助材料是完成工程所必须的手段材料，如：氧、乙炔气、锯、砂轮片等。对施工主要材料实行限额发料，按理论用量加合理损耗的办法与施工作业队结算，节约时给予奖励，超出时由施工作业队自行承担，从施工作业队结算金额中扣除，这样施工作业队将会更合理的使用材料，减少了浪费损失。推行限额发料，首先要合理确定应发数量，这种数量的确定可以是以国家或地区定额管理部门测定的数据为准，也可以是施工作业与项目定额员共同测算并

　　经双方确认的数据。总之,要经过双方的确认。其次是要推行三级收料。三级收料是限额发料的一个重要环节,是施工作业队对项目部采购材料的数量给予确认的过程。所谓三级收料，就是首先由门卫的收料员清点数量，记录签字，其次是材料部门的收料员清点数量，验收登记,再由施工作业队清点并确认，如发现数量不足或过剩时,由材料部门解决。应发数量及实发数量确定后，施工作业队施工完毕，对其实际使用数量再次确认后，即可实行奖罚兑现.通过限额发料、三级收料的办法不仅控制了收发料中的“缺斤短两”的现象，而且使材料得到更合理有效的利用.（2)组织材料合理进出场一个项目往往有上百种材料，所以合理安排材料进出场的时间特别重要。首先应当根据定额和施工进度编制材料计划，并确定好材料的进出场时间。因为如果进场太早，就会早付款给材料商，增加公司贷款利息,还可能增加二次搬运费，有些易受潮的材料更可能堆放太久导致不能使用,需重新订货,增加成本；若材料进场太晚，不但影响进度，还可能造成误期罚款或增加赶工费。其次应把好材料领用关和投料关，降低材料损耗率。材料的损耗由于品种、数量、铺设的位置不同，其损耗也不一样。为了降低损耗，项目经理应组织工程师和造价工程师，根据现场实际情况与分包商确定一个合理损耗率，由其包干使用，节约双方分成，超额扣工程款，这样让每一个分包商或施工人员在材料用量上都与其经济利益挂钩，降低整个工程的材料成本.2、节约现场管理费施工项目现场管理费包括临时设施费和现场经费两项内容，此两项费用的收益是根据项目施工任务的大水而核定的。但是，它的支出

　　却并不与项目工程量的大小成正比变化,它的支出主要由项目部自己来支配。建筑工程生产工期长，少则几个月，多者三五年,其临时设施的支出是一个不小的数字，一般来说应本着经济适用的原则布置，同时应该是易于拆迁的临时建筑，最好是可以周转使用的成品或半成品。对于现场经费的管理，应抓好如下工作：一是人员的精简；二是工程程序及工程质量的管理，一项工程,在具体实施中往往受时间、条件的限制而不能按期顺利进行,这就要求合理调度，循序渐进；三是建立QC小组，促进管理水平不断提高，减少管理费用支出。三、事后分析总结事后分析不是马后炮，而是下一个循环周期——事前科学预测的开始，是成本控制工作的继续.在坚持每月每季度综合分析的基础上，采取回头看的方法,及时检查、分析、修正、补充，以达到控制成本和提高效益的目标.1、根据项目部制定的考核制度，对成本管理责任部室、相关部室、责任人员、相关人员及施工作业队进行考核，考核的重点是完成工作量、材料、人工费及机械使用费四大指标，根据考核结果决定奖罚和任免，体现奖优罚劣的原则。2、及时进行竣工总成本结算工程完工后，项目经理部将转向新的项目，应组织有关人员及时清理现场的剩余材料和机械,辞退不需要的人员，支付应付的费用，以防止工程竣工后,继续发生包括管理费在内的各种费用。同时由于参加施工人员的调离，各种成本资料容易丢失，因此，应根据施工过程中的成本核算情况，做好竣工总成本的结算，并根据其结果，评价项目的成本管理工作，总结其得与失，及时对项目经理及有关人员进行奖罚。

　　新形势下的房地产企业纳税筹划

　　发布时间：2009—6-99：05：15来源：中国税务网添加到我的收藏

　　纳税筹划是随着市场经济运行的规范化、法治化以及公民依法纳税意识的提高而出现的,并且随市场经济体制的不断完善,纳税筹划将成为房地产企业经营、开发管理中不可或缺的重要组成部分，也将是企业经营决策的重要内容.新形势下,房地产开发企业要在激烈的市场竞争中立于不败之地，必须对筹资活动进行全方位、多层次的运筹。

　　一、公司历史经营状况概要

　　天府房地产开发有限公司成立于一九九五年，企业注册地址在淄博,企业资质为房地产开发二级企业。公司下设机构有：企划部、工程部、财务部、销售部、办公室、档案管理等科室，对所有开发项目依法进行规范管理。公司自成立以来,一直从事房地产开发，先后开发了天府花园小区、福祥新苑小区、富豪花园小区等多个居民小区，属于房地产业龙头企业.2006年被山东省信誉等级委员会评为“三A级企业”、在同行业中拥有较高的信誉和良好的企业形象.

　　二、公司的纳税筹划方面存在的问题

　　依法纳税是企业作为纳税人应尽的义务。由于国家税收法规政策比较复杂,又没有很好的渠道能直接传达到房地产企业。目前公司的纳税筹划方面主要存在如下的问题（1）公司的纳税意识薄弱，法律意识不强；（2）公司税收负担偏重；（3)公司纳税模式和纳税观点落后；（4）公司内部缺乏必要的纳税管理。

　　三、公司纳税筹划问题的相关法律分析

　　精通房地产开发业务要求以正确的理论作指导，更要求具备法律、税收、会计、财务、金融等方面的专业知识,尤其要熟悉税法、会计法、公司法、经济合同法、证券法等有关法律规定，还应了解房地产开发公司经营、投资、营销、会计处理、纳税历史等业务发生的每个环节,具有统筹谋划的能力。另一方面,税法本身存在纳税筹划的可能。因为税法是人制定出来的，不仅受到"知识有限"和"理性有限”的局限，怎样利用国家的税收政策来对房地产企业的销售过程进行纳税筹划，最终实现减轻税负的目的，是目前天府房地产公司纳税管理工作首先要解决的问题。筹划人员必须对国家税收征管的形式、内容和方法有很深的了解,才能合理、合法地进行纳税筹划，为公司降低成本，降低纳税负担.纳税筹划不可盲目，应坚持依法原则，在进行纳税筹划时必须遵守国家的各项法律、法规，结合房地产企业自身的实际情况进行筹划，才能达到预期效果。

　　四、公司纳税筹划的具体操作

　　房地产业涉及的税种有营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等，再加上房地产开发周期长,要精确计算各个税种的纳税情况,如何降低税负成为资金紧缺的房地产企业亟待解决的问题。房地产企业的纳税筹划，一方面需要借助其所涉及税种的一般纳税筹划方法，另一方面，也需要利用房地产业税收优惠政策进行具有自身特色的纳税筹划。

　　（一）利用土地增值税率临界点进行纳税筹划

　　税法规定,纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。起征点的规定决定存在着纳税筹划的空间。这里“20％的增值额”就是我们常说的“临界点"。

　　（二）变房屋出租为承包业务来进行纳税筹划

　　根据房产税暂行条例第3、4条的规定，房产税依照房产原值一次减除10％至30％后的余值计算缴纳。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2％；依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12％。两种方式计算出来的应纳税额有时候会存在很大差异，这就存在纳税筹划的空间。房地产企业可以适当将出租业务转变为承包业务而避免采用依照租金计算房产税的方式。天府房地产开发公司曾将其拥有的一处位于市中心的房屋出租，租金为20万元一年，该房屋的原值为100万元。公司应该缴纳房产税20×12%=2.4万元，营业税20×5％=1万元，城市维护建设税和教育费附加1×（7％3%）=0.1万元。不考虑企业所得税，公司的利润为20—2.4-1—0。1=16.5万元.如果进行纳税筹划，公司将该房屋变成自己的一个分公司，并且将该分公司承包给某家商贸企业，承包费为20万元一年.由于该房屋没有进行出租，不能按照租金计算房产税,应该按照房产原值计算房产税。应纳房产税100×（1-30％）×1。2％=0.84万元。公司不需要缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加，同样，不考虑企业所得税，公司的利润为20-0。84=19.16万元.该纳税筹划可减轻企业税收负担19。16-16。5=2。66万元.

　　（三）变房地产销售业务为代建行为进行纳税筹划

　　如房地产企业在开发之初就能确定最终用户，符合代建房的条件，其收入可按“服务业--代理业"税目缴营业税，而避免开发后销售缴纳土地增值税；同时,若企业不符合代建房条件，不论双方如何签订协议，也不论其财务会计账务如何核算，应全额按“销售不动产”税目缴纳营业税。另外,税法规定，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，再按规定征收。公司可以充分利用好这一系列的税收优惠政策.

　　（四）利用货币价值的时间性进行纳税筹划

　　货币的时间价值是指货币在周转使用的过程中随着时间的推移而发生的价值增值，它表现了货币的时间性。利用货币价值的时间性进行纳税筹划是一种相对节税方法,它并不改变

　　一定时期的纳税总额，但从各个纳税期限纳税额的变化中获得收益，从而相当于冲减了税收，使纳税总额相对减少。

　　由此可见，合法不违法地通过纳税筹划避税、节税、转税,规避或降低税负、增加收益和扩大市场竞争力，防范、降低纳税风险是每个房地产开发企业的必修课，是房地产企业生存和发展的必要手段。愚者逃税,蠢者偷税，智者节税，高者理税。天府房地产开发有限公司可以通过合理、合法的手段，减轻公司税负，增加公司收益,从而使公司得到稳步、健康的发展，在激烈的市场竞争中立于不败之地.

　　

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